최근에 가족간의 주택 매매 거래가 많아지고 있습니다. 이런 경우에 양도세와 증여세의 문제와 가격책정은 얼마로 하는 것이 유리할 지 고민이 됩니다. 혹시라도 잘못 책정하면 세금을 더 많이 내는 경우도 발생합니다.
오늘은 가족 간 주택거래에서 증여 및 양도 등 어떤 방법으로 해야 하고 주택의 가격은 책정은 얼마로 해야 하는지 알아보겠습니다.
1. 거래 가격의 정확한 산정
가족 간 주택거래에서 가장 중요한 부분은 거래 가격의 적정성입니다. 일반적으로는 시세보다는 저렴한 가격으로 거래되는 경우가 많습니다. 그러나 이는 주의해야 할 부분입니다. 세법에서는 특수관계자 간 거래에 대해 명확한 규정을 두고 있으며, 이를 준수해야 합니다.
특수관계자 간 거래에 대한 규정
예를 들어, 부모가 자식에게 주택을 매도하는 경우, 이는 일반적으로 증여로 간주됩니다. 그러나 부모가 대가를 받고 매도한 경우에는 증여로 간주되지 않을 수 있습니다. 따라서 거래 가격을 결정할 때에는 세법의 규정을 반드시 고려하여야 합니다.
2. 양도세와 증여세의 차이
양도세와 증여세는 각각 다른 기준으로 부과되며, 거래 시에는 이를 고려해야 합니다.
양도세는 시가와 대가의 차액에 따라 계산되는 반면, 증여세는 시가의 일정 비율에 따라 부과됩니다.
예를 들어, 시가가 15억 원인 아파트를 12억 원에 가족에게 매도하는 경우, 증여세는 부과되지 않습니다. 그러나 양도세는 시가와 대가의 차액에 따라 부과됩니다.
| 구분 | 저가 양수자 | 저가 양도자 |
| 세목 | 증여세 | 양도소득세 |
| 세금포인트 | 가족 간의 거래에서 아파트를 시가의 70%이하의 가액으로 양수하거나 시가와 대가의 차액이 3억원 이상인 경우에는 증여에 해당하여 저가로 양수한 자에게 「증여세」가 과세 된다.(상증법§35①) | 가족에게 아파트를 시가와 매매가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상 낮은 가액으로 양도한 때에는 양도자도 「양도소득의부당행위계산」규정에 의하여 시가에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 추가로 부담할 수 있다. (소득법§101①) |
✅시가보다 저가에 양도 시 양도자
시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에 한하여 양도자에 대해서는 시가에 의하여 양도소득세가 발생합니다.
✅ 시가보다 저가에 양도 시 양수자
양수인에 대해서는 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억 중 적은 금액 이상인 경우에 한하여, 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억 중 적은 금액을 차감한 금액에 대해서 증여세를 부과하게 됩니다.
🟧 예시
시가가 15억 원인 아파트의 경우 세금을 부담을 줄이려면 어떻게 해야 할까요?
👉🏻 증여세와 양도소득세의 기준이 다릅니다.
👉🏻증여세의 경우 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 범위 내에서 거래 시 증여세 부담이 없습니다.
즉 15억 원의 30%인 4억 5000과 3억 중 적은 금액인 3억 원까지는 저가로 거래해도 증여세 부담이 없다는 이야기입니다.
"12억에 거래하면 증여세 부담이 없습니다."
👉🏻하지만 양도소득세는 부당행위계산 기준이 있어 30%가 아닌 5%의 기준을 적용합니다. 따라서 15억 원의 5%인 7500만 원 이상 대금의 차이가 난다면 해당 가액을 인정하지 않고 시가대로 양도한 것으로 봅니다. 즉 15억 원의 양도소득세를 계산하여 납부하게 됩니다.
👉🏻 시가가 15억 인 부동산을 10억에 거래하게 된다면 세금 문제?
양도인의 경우 10억 원에 양도하였지만 대가가 시가의 5%인 15억 원의 5% 7500만 원 이상 차이가 나므로 이 가격을 양도가액으로 보지 않고 양도가액을 15억 원으로 적용하여 양도소득세를 계산하게 됩니다.
양수인의 경우에는 증여세 부분을 검토해야 됩니다. 시가와 대가의 차이가 시가의 30%인 4억 5000과 3억 중 적은 금액인 3억 이상 차이가 나게 되므로 3억 원을 차감한 금액에 대해서 증여세를 부담하게 됩니다.
즉 시가 15억에서 대가인 10억을 차감하고 3억을 차감한 금액 2 억에 대해서 증여세를 부담하게 되는 것입니다.
📂 증여세 양도소득세 상식 국세청자료 다운로드
3. 주택 시가의 정확한 산정
주택 거래 시에는 시가의 정확한 산정이 필요합니다. 세법에 따르면 평가기간 내에 있는 시가를 기준으로 산정하여야 합니다. 그러나 이때 주의할 점은 시가의 일정 비율 이상 차이가 나는 경우에는 세금이 부과될 수 있다는 점입니다.
✅ 양도소득세 시가기준
양도소득세 부당행위계산 부인규정 적용 시 평가기간은 양도일 전후 3개월 이내에 있는 시가를 의미합니다.
✅ 증여세 시가기준
증여세법에서는 평가기준일을 기준으로 6개월 전부터 3개월 후까지를 적용하게 됩니다.
👉🏻아파트의 경우라면 유사매매 사례가액은 아래 세 가지 요건을 충족해야 합니다.
- 동일한 공동주택 단지 내에 있을 것
- 주거 전용 면적 차이가 5% 이내일 것
- 공동주택 가격의 차이가 5% 이내일 것
4. 대금의 출처에 대한 소명
가장 중요한 것은 대금의 출처에 대한 소명이 필요합니다. 특히 가족 간의 거래는 대금의 출처를 명확히 하지 않으면 세무 당국으로부터 추가 조사를 받을 수 있으며, 이는 불필요한 불이익을 가져올 수 있습니다. 따라서 대금의 출처를 명확히 하고 관련 서류를 준비하는 것이 중요합니다.
배우자 및 직계존비속 간의 양도는 기본적으로 증여로 추정되므로 국세청에서 실제로 대가 매매대금을 받았는지 여부를 확인하게 됩니다. 또한 대금 수수 사실이 확인되는 경우에도 매수인의 직업 연령 소득 및 재산 상태 등으로 올 때 재산을 자력으로 취득하였다고 보기 어려운 경우에는 자금 출처에 대한 소명을 요청할 수 있으므로 자금 출처를 확실히 해놓으시는 것이 좋습니다.
세금 증여 상식
🟧 자녀에게 증여 후 차용증만 쓰면 증여세 부과할 수 없다?
✔우선, 부모와 자녀 간의 금전거래는 증여가 아닌 차입금으로 인정받기 쉽지 않습니다. 다수의 판례는 ① 제삼자 간에 주고받는 통상적인 차용증과 같은 형식과 내용을 갖추어야 하고, ② 실제로 자녀가 차용증 내용대로 이자를 지급하여야 증여가 아닌 차입금으로 보고 있습니다.
✔ 판례의 의도는 차용증이 있더라도 증여세 회피를 위해 외관상 차입의 형태만 갖춘 경우에는 차입금으로 볼 수 없다는 것입니다.
✔ 따라서, 만약 차용증의 형식과 내용이 통상적이지 않거나, 차용증만 쓰고 이자를 지급하지 않는다면 차입금이 아니라 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.
✔ 차입금으로 인정된다면 당장 증여세는 부과되지 않지만, 국세청은 차용증을 작성한 내역을 매년 관리하여 이자 지급 및 원금상환 여부를 확인하고 있습니다. 만약 차용증 내용과 달리 약정된 이자를 지급하지 않거나, 만기에 원금을 상환하지 않는다면 당초부터 차입금이 아니었던 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.
✔ 만약 상환기간 중에 부모님이 돌아가셔서 원금을 갚지 못하면 원금은 상속재산에 포함됩니다. 잘못하면 자녀는 이자도 지급하고 상속세까지 내야 할 수도 있습니다. 당장의 증여세를 아끼려다가 자녀의 금전적 부담이 더 커질 수도 있으니 유의하여야 합니다.
마치며
오늘은 가족 간의 주택거래시에 세무 상식과 유의사항에 대해 알아보았습니다. 부동산 거래는 세법의 복잡한 규정을 고려해야 하기 때문에, 가족 간의 거래 시에는 신중한 판단이 필요합니다. 앞으로도 저희 블로그를 통해 다양한 정보를 제공해 드리겠습니다. 감사합니다.
